utile

Pentru a participa la programul de reabilitare termică finanțat prin Planul Național de Redresare și Reziliență (PNRR), proprietarii trebuie să îndeplinească următoarele condiții:

1. Inițiativa Asociației de Proprietari: Asociația de proprietari trebuie să depună o solicitare către autoritatea locală pentru includerea clădirii în programul de reabilitare termică prin PNRR.

2. Hotărârea Adunării Generale a Asociației de Proprietari: Este necesară o hotărâre a Adunării Generale care să aprobe:

   • Implementarea măsurilor de creștere a eficienței energetice.

   • Acordul a cel puțin două treimi (2/3) din proprietari pentru lucrările propuse.

   • Consimțământul tuturor proprietarilor afectați de lucrările ce implică intervenții în interiorul apartamentelor.

   • Acordul tuturor proprietarilor de spații cu altă destinație decât cea de locuință (ex. spații comerciale) pentru lucrările propuse.

3. Contribuția Financiară: Finanțarea reabilitării termice se realizează astfel:

   • 90% din fonduri europene nerambursabile și alocații de la bugetul de stat.

   • 5% din alocații de la bugetul de stat.

   • 5% din fonduri aprobate anual în bugetele locale și/sau din alte surse legal constituite, inclusiv din fondul de reparații al asociațiilor de proprietari.

4. Contribuția asociației de proprietari poate varia în funcție de regiune și de deciziile autorităților locale, dar nu poate depăși 2% din valoarea proiectului.

 Instalarea camerelor de supraveghere la o scară de bloc trebuie să respecte legislația din România, inclusiv GDPR și reglementările naționale privind protecția datelor personale și dreptul la viața privată. 

În plus, se impune obținerea acordului proprietarilor și respectarea drepturilor locatarilor. Iată o metodologie detaliată privind instalarea camerelor de supraveghere la o scară de bloc:

1. Obținerea Acordului Proprietarilor

• Adunarea generală a asociației de proprietari: 

Primul pas este organizarea unei adunări generale a asociației de proprietari pentru a discuta propunerea instalării camerelor de supraveghere.

• Votul locatarilor: 

Decizia de instalare trebuie aprobată printr-un vot majoritar al proprietarilor. Potrivit Legii nr. 196/2018 privind înființarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, este necesară o majoritate simplă (50% + 1) din voturile locatarilor pentru a aproba un proiect de acest tip.

• Documentarea deciziei: 

Hotărârea adoptată trebuie consemnată în procesul-verbal al adunării generale și inclusă în evidențele asociației.

2. Justificarea Necesității Supravegherii

Conform GDPR, orice sistem de supraveghere trebuie să fie justificat pe baza unui interes legitim. În acest caz, interesele legitime pot include:

• Securitatea și protecția locatarilor și a proprietăților.

• Prevenirea și descurajarea infracțiunilor (ex. vandalism, furturi).

• Monitorizarea accesului în zonele comune (ex. intrarea în bloc, scara, parcarea, subsolul).

Această justificare trebuie clar explicată și documentată în raportul prezentat la adunarea generală.

3. Respectarea Regulilor GDPR

Conform GDPR, instalarea camerelor de supraveghere la o scară de bloc trebuie să respecte următoarele principii:

• Transparența și informarea: 

Locatarii și vizitatorii trebuie informați în mod clar că zona este supravegheată video. Se pot instala plăcuțe sau anunțuri vizibile la intrarea în clădire, menționând scopul supravegherii, operatorul de date (asociația de proprietari) și datele de contact.

• Scop clar: 

Camerele trebuie instalate doar în zonele comune ale blocului (ex. holuri, scări, parcare) și trebuie să fie limitate la monitorizarea strictă a acestor zone. Nu este permisă supravegherea directă a locuințelor private sau a spațiilor personale.

• Minimizarea datelor:

Camerele nu trebuie să înregistreze mai mult decât este necesar pentru scopul declarat (ex. nu se vor înregistra spații publice, drumuri sau apartamente).

• Stocarea imaginilor: 

Datele înregistrate trebuie păstrate doar pentru o perioadă limitată (de obicei între 15 și 30 de zile, în funcție de necesități). După această perioadă, imaginile trebuie șterse automat, dacă nu sunt necesare pentru investigarea unor incidente.

• Acces restricționat: 

Doar persoanele autorizate, cum ar fi administratorul blocului sau președintele asociației de proprietari, pot avea acces la imaginile video. Accesul la date trebuie să fie monitorizat și documentat.

4. Consultarea unui Responsabil cu Protecția Datelor (DPO)

Dacă sistemul de supraveghere este instalat pe scară largă (de exemplu, în mai multe zone ale blocului), asociația de proprietari poate desemna un Responsabil cu Protecția Datelor (DPO), care să asigure că toate cerințele GDPR sunt respectate.

5. Selecția și Instalarea Sistemului de Supraveghere

• Alegerea furnizorului: 

Asociația trebuie să selecteze o firmă autorizată pentru instalarea camerelor de supraveghere, care să respecte standardele tehnice și de securitate.

• Configurația sistemului: 

Camerele trebuie să fie poziționate astfel încât să acopere doar zonele de interes comun și să nu interfereze cu dreptul la intimitate al locatarilor (ex. să nu filmeze direct în apartamente).

• Întreținerea și actualizarea: 

Sistemul de supraveghere trebuie să fie întreținut și actualizat periodic pentru a asigura buna funcționare și securitatea datelor colectate.

6. Politica de Confidențialitate și Ghidul de Utilizare

• Informarea locatarilor: 

Asociația trebuie să elaboreze o politică de confidențialitate care să detalieze modul în care sunt colectate, stocate și utilizate imaginile video. Această politică trebuie comunicată tuturor locatarilor.

• Ghid pentru accesul la imagini: 

Locatarii trebuie să fie informați despre drepturile lor legate de accesul la imagini și modalitatea de a solicita acces la datele personale colectate prin camerele de supraveghere, conform drepturilor prevăzute în GDPR.

7. Evaluarea Impactului asupra Protecției Datelor (DPIA)

În funcție de complexitatea și amploarea sistemului de supraveghere, poate fi necesară realizarea unei Evaluări a Impactului asupra Protecției Datelor (DPIA). 

Acest document va evalua riscurile la adresa vieții private și va propune măsuri pentru minimizarea acestora.

Concluzie

Instalarea camerelor de supraveghere la o scară de bloc implică mai multe etape esențiale: obținerea acordului locatarilor, justificarea necesității supravegherii, respectarea regulilor GDPR, selectarea unui sistem corespunzător și implementarea unor măsuri pentru protecția datelor. 

O abordare transparentă și corectă va asigura respectarea drepturilor tuturor locatarilor și va contribui la siguranța și securitatea comunității.

Legislație

• Regulamentul (UE) 2016/679, cunoscut ca GDPR, se aplică direct în România și impune o serie de reguli pentru prelucrarea datelor cu caracter personal, inclusiv imaginile video capturate de camerele de supraveghere;

• Legea nr. 190/2018 privind măsuri de punere în aplicare a GDPR ;

• Legea nr. 333/2003 privind paza obiectivelor, bunurilor, valorilor și protecția persoanelor .

STATUTUL

Asociaţiei de Proprietari nr. 139

 
    CAPITOLUL  I
    Dispoziţii generale

ART. 1

Prezentul statut al asociaţiei de proprietari, denumit în continuare statut, reprezintă ansamblul dispoziţiilor, adoptat de cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu, prin care se reglementează scopul, structura şi modul de organizare şi funcţionare a asociaţiei de proprietari, cu respectarea prevederilor Legii nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor.

ART. 2

Dispoziţiile prezentului statut se completează cu dispoziţiile Legii nr. 196/2018.

ART. 3

Dispoziţiile prezentului statut sunt adoptate în conformitate cu prevederile legislaţiei în vigoare şi nu derogă de la acestea.

    CAPITOLUL II
    Denumire, sediul, durata de funcţionare a asociaţiei de proprietari

ART. 4

 Asociaţia de proprietari nr.139 , cu sediul în Galati, Str. Tecuci, nr.5, denumită în continuare asociaţia de proprietari, se reorganizează în condiţiile Legii nr.196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, în vederea funcţionării pe durată nedeterminată, pentru îndeplinirea atribuţiilor prevăzute de lege.

      CAPITOLUL  III
    Scopul asociaţiei de proprietari

ART. 5

Asociaţia de proprietari se constituie în scopul exercitării drepturilor şi obligaţiilor legale ce le revin proprietarilor din condominiu asupra proprietăţii comune.

ART. 6

Asociaţia de proprietari este forma juridică de organizare şi de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor din condominiu, cu personalitate juridică, fără scop lucrativ, apolitică şi fără scop patrimonial, înfiinţată în condiţiile legii, care are ca scop administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi modernizarea proprietăţii comune, menţinerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor şi asumarea obligaţiilor de către toţi proprietarii.

    CAPITOLUL IV
    Structura veniturilor şi a cheltuielilor asociaţiei de proprietari

ART. 7

(1) Toate veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune, precum amplasarea mijloacelor de publicitate, amplasarea de antene, închirierea spaţiilor comune şi altele asemenea, inclusiv veniturile din dobânzi bancare, aparţin asociaţiei de proprietari, alimentează numai fondul de reparaţii al asociaţiei de proprietari şi nu se plătesc proprietarilor.

(2) Lista acestor venituri, precum şi cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial, într-un raport afişat la avizierul asociaţiei şi se evidenţiază în registrul de venituri şi cheltuieli al asociaţiei de proprietari, conform Legii nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor.

(3) Administratorul este obligat să folosească pentru plăţile curente şi pentru încasări contul curent al asociaţiei de proprietari, la care au acces pentru informare, conform prevederilor art. 67 din Legea nr. 196/2018, toţi proprietarii din condominiu.

(4) Prin grija preşedintelui, proprietarii din condominiu au acces la extrasele de cont, emise automat conform contractului de cont curent al asociaţiei de proprietari.

(5) În cazul în care unul sau mai mulţi proprietari solicită accesul la extrase de cont, altele decât cele prevăzute la alin. (4), aceştia vor suporta costul emiterii extraselor de cont, conform contractului de cont curent.

ART. 8

 Fondurile asociaţiei de proprietari sunt:

 a) fondul de reparaţii;

 b) fondul de rulment;

 c) fondul de penalităţi;

ART. 9

(1) Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari aprobă un fond de reparaţii lunar, necesar pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune, conform art. 71 din Legea nr. 196/2018. 

(2) Sumele încasate pentru constituirea fondului de reparaţii se depun în contul bancar unic al asociaţiei de proprietari, conform Legii nr. 196/2018. 

(3) Pentru încasarea fondului de reparaţii, administratorul eliberează chitanţă nominală separată. 

ART. 10

(1) Asociaţia de proprietari este obligată să stabilească cuantumul şi cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment, conform art. 72 din Legea nr. 196/2018.

(2) Fondul de rulment se depune în contul bancar unic al asociaţiei de proprietari, conform Legii nr. 196/2018.

(3) Pentru încasarea fondului de rulment, administratorul eliberează chitanţă nominală separată.

(4) Fondul de rulment încasat se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, dacă prin actele translative de proprietate nu se stipulează altfel.

ART. 11

(1) În cadrul adunării generale, proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari pot aproba şi alte fonduri cu caracter special, precum şi modul de constituire al acestora. Constituirea fondurilor cu caracter special nu este obligatorie.

(2) Fondurile cu caracter special aprobate în cadrul adunării generale, cu respectarea prevederilor art. 48 din Legea nr. 196/2018,vor fi  prevăzute, împreună cu fondul de reparaţii, fondul de rulment şi fondul de penalităţi, daca acestea exista.

(3) Toate fondurile speciale ale asociaţiei de proprietari se depun în contul bancar unic al asociaţiei de proprietari, conform Legii nr. 196/2018, au evidenţă separată şi pentru fiecare fond se emite chitanţă separată. 

ART. 12

(1) Cheltuielile asociaţiei de proprietari sunt cheltuieli legate de exploatarea, repararea sau întreţinerea proprietăţii comune şi cheltuielile pentru asigurarea serviciilor de care beneficiază proprietarii şi care nu sunt facturate individual către proprietăţile individuale.

(2) Cheltuielile asociaţiilor de proprietari, în funcţie de modul de calcul şi de criteriile de repartizare pe proprietăţi individuale, aşa cum sunt prevăzute la art. 75 din Legea nr. 196/2018, sunt următoarele:

a) cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în proprietăţi individuale;
b) cheltuieli pe consumuri individuale;
c) cheltuieli pe cota-parte indiviză, în funcţie de suprafaţa utilă a proprietăţii individuale;
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaţiei de proprietari;
e) cheltuieli pe consumatori tehnici;
f) cheltuieli de altă natură.

(3) Asociaţia de proprietari are obligaţia de a respecta prevederile legale privind modul de repartizare a cheltuielilor comune, în caz contrar, hotărârile luate de adunarea generală a proprietarilor cu încălcarea acestor dispoziţii sunt nule de drept.

(4) Niciun proprietar din condominiu nu este exceptat de la obligaţia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunţării la folosirea unei părţi din proprietatea comună.

(5) Prin excepţie de la prevederile alin. (4), în baza hotărârii adunării generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcţionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din clădirile fără mezanin.

ART. 13

(1) Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalităţi pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalităţile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca suma penalităţilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat.

(2) În baza Hotărârii Adunării generale nr. ................................ din data .........................., cuantumul penalităţilor de întârziere pentru sumele cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată, este de ……………. pentru fiecare zi de întârziere.

(3) Termenul de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, afişate pe lista lunară de plată, este de maximum 30 de zile calendaristice de la data afişării.
(4) Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere, prevăzute la alin. (1), se includ în fondul de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza cu prioritate pentru plata penalităţilor impuse asociaţiei de proprietari de către terţi, precum şi pentru cheltuieli cu reparaţiile asupra proprietăţii comune, reabilitarea termică sau consolidarea condominiului. Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere nu pot fi utilizate şi în alte scopuri.

    CAP. V

    Membrii asociaţiei de proprietari, precum şi drepturile şi obligaţiile acestora

ART. 14

(1) Prin membru al asociaţiei de proprietari se înţelege proprietarul locuinţei sau spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă din condominiu, semnatar al acordului de asociere sau al unei cereri depuse la asociaţie, în condiţiile Legii nr. 196/2018.

(2) Prin proprietar se înţelege persoana fizică sau juridică, titular al unui drept de proprietate asupra a cel puţin o unitate de proprietate imobiliară dintr-un condominiu. 

(3) În cazul unităţilor de proprietate imobiliară cu mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate dintre aceştia sunt reglementate potrivit dreptului comun. Indiferent de numărul proprietarilor unei unităţi de proprietate imobiliară, aceştia au dreptul la un singur vot pentru unitatea de proprietate imobiliară în cadrul adunării generale a asociaţiei de proprietari.

(4) Odată cu pierderea calităţii de proprietar în condominiu încetează statutul de membru al respectivei asociaţii de proprietari.

ART. 15

Toţi proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au dreptul să participe, cu drept de vot, la adunarea generală a asociaţiei de proprietari, să îşi înscrie candidatura, să candideze, să aleagă şi să fie aleşi în structura organizatorică a asociaţiei de proprietari, potrivit Legii nr. 196/2018. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana în cauză trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu.

ART. 16

(1)Proprietarii din condominiu au dreptul să fie informaţi în legătură cu toate aspectele ce privesc activitatea asociaţiei, să solicite în scris şi să primească copii după orice document al acesteia. Proprietarii care solicită copii după documentele asociaţiei de proprietari vor suporta costul de multiplicare al acestora.

(2)Proprietarii din condominii au dreptul să primească explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, după caz, să o conteste în scris, în termen de 10 zile de la afişarea listei de plată. Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să răspundă, în scris, la contestaţie în termen de 10 zile de la primirea acesteia.

ART. 17

(1) Proprietarii din condominii au obligaţia, conform prevederilor art. 30 din Legea nr. 196/2018, să notifice preşedintelui orice schimbare intervenită, respectiv schimbări în structura şi numărul membrilor familiei prin deces, căsătorii sau naşteri, persoanele luate în spaţiu, precum şi locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a împrumutării locuinţei.

(2) În condiţiile Legii nr. 196/2018 şi cu respectarea prevederilor legislaţiei în vigoare privind calitatea în construcţii, proprietarul este obligat să menţină proprietatea sa individuală, locuinţă sau spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, în stare bună din punct de vedere tehnic şi funcţional, pe propria cheltuială. Niciun proprietar, chiriaş sau angajat al asociaţiei de proprietari nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală a celorlalţi proprietari din condominiu şi nu poate afecta funcţionarea normală şi întreţinerea condominiului.
(3) În cadrul proprietăţii individuale, proprietarul are obligaţia să păstreze şi să întreţină în stare de funcţionare şi siguranţă spaţiile interioare, echipamentele şi instalaţiile din dotarea tehnică a proprietăţii individuale, respectiv instalaţiile sanitare, de încălzire, canalizare, alimentare cu energie electrică, gaz, apă, precum şi altele de această natură, pe cheltuiala sa, astfel încât să nu aducă prejudicii celorlalţi proprietari din condominiu.

(4) Dacă proprietarul unei locuinţe ori al unui spaţiu cu altă destinaţie provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comună sau din proprietatea individuală a altui proprietar din condominiu, respectivul proprietar are obligaţia să repare stricăciunile sau să suporte cheltuielile pentru lucrările de reparaţii.

(5) Raporturile juridice stabilite de comun acord între locator şi locatar, precum şi nerespectarea obligaţiilor contractuale de către locatar nu absolvă proprietarul, în calitate de locator, de obligaţiile sale faţă de asociaţia de proprietari sau faţă de furnizorii de utilităţi publice, prevăzute în Legea nr. 196/2018.

ART. 18

(1) Proprietarii sunt obligaţi să ia măsuri pentru consolidarea şi modernizarea condominiului, modernizarea echipamentelor, instalaţiilor şi dotărilor aferente, montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuală, reabilitarea termică în scopul creşterii performanţei energetice, precum şi reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei condominiului pentru creşterea calităţii arhitectural-ambientale a acestuia, potrivit prevederilor legale, în condiţiile menţinerii aspectului armonios şi unitar al întregului condominiu, indiferent de natura intervenţiilor.
(2) În cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului faţadei se face numai în mod unitar pe întreg condominiul, indiferent de numărul asociaţiilor de proprietari constituite pe scări sau tronsoane, în baza unei documentaţii tehnice elaborate în condiţiile legii, cu respectarea prevederilor art. 32 alin. (2) din Legea nr. 196/2018.

(3) Înainte de modificarea aspectului faţadei condominiului, preşedintele asociaţiei de proprietari solicită, în scris, autorităţii administraţiei publice locale toate informaţiile şi restricţiile referitoare la culoare, aspect, materiale şi altele asemenea, stabilite conform legislaţiei în vigoare, cu respectarea prevederilor art. 32 alin. (3) din Legea nr. 196/2018.

(4) În cazul condominiilor cu mai multe tronsoane sau scări legate structural, lucrările de consolidare sau modernizare, reabilitare termică şi structural-arhitecturală se vor realiza în mod unitar pentru întregul ansamblu, cu respectarea întocmai a caracterului arhitectural al condominiului şi al caracterului ambiental al ansamblului/zonei de amplasament în baza unei documentaţii tehnice elaborate în condiţiile legii şi cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, regimul monumentelor istorice şi al zonelor protejate, după caz.

(5) Proprietarii construcţiilor, persoane fizice sau juridice, şi asociaţiile de proprietari, precum şi persoanele juridice care au în administrare construcţii încadrate în clasele de risc seismic şi/sau afectate de seisme sunt obligaţi să ia măsurile prevăzute de lege pentru reducerea riscului seismic al construcţiilor.

      CAP. VI

    Structura organizatorică şi modul de funcţionare

ART. 19

Organele asociaţiei de proprietari sunt:
a) adunarea generală;
b) comitetul executive

c) preşedintele;
d) cenzorul sau comisia de cenzori.

ART. 20
Funcţia de preşedinte, respectiv membru în comitetul executiv este incompatibilă cu funcţia de cenzor sau membru în comisia de cenzori.

ART. 21
(1) Adunarea generală este alcătuită din toţi proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari.
(2) Adunarea generală ordinară se convoacă de către:
a) preşedintele asociaţiei de proprietari sau comitetul executiv;
b) cel puţin 20% din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari.

(3) Pentru adoptarea hotărârilor în adunarea generală a asociaţiei de proprietari se au în vedere următoarele:
a) fiecare proprietar, membru al asociaţiei, are dreptul la un vot pentru unitatea sa de proprietate imobiliară;
b) pentru hotărârile cu privire la stabilirea fondurilor pentru consolidare, reabilitare şi modernizare, votul fiecărui proprietar, membru al asociaţiei, are o pondere egală cu cota-parte indiviză din proprietatea comună;
c) în situaţia în care un proprietar deţine o cotă-parte indiviză de părţi comune mai mare de jumătate din totalul cotelor-părţi indivize de proprietate comună din condominiu, ponderea voturilor de care el dispune este limitată, fiind egală cu suma ponderii voturilor celorlalţi proprietari;
d) proprietarul, membru al asociaţiei, poate fi reprezentat în adunarea generală de către un membru al familiei sau de către un alt reprezentant care are o împuternicire scrisă şi semnată de către proprietarul în numele căruia votează;
e) un membru al asociaţiei de proprietari poate reprezenta cel mult un membru absent, dacă prezintă împuternicire scrisă şi semnată de către proprietarii în numele cărora votează. O copie a împuternicirii se ataşează procesului-verbal al şedinţei;
f) preşedintele, membrii comitetului executiv, administratorul, cenzorul/comisia de cenzori sau alt membru al familiilor acestora nu pot primi mandat pentru a reprezenta un alt proprietar în cadrul adunării generale;
g) în cazul unui vot paritar, votul preşedintelui asociaţiei de proprietari este decisiv;
h) administratorul, reprezentantul administratorului, soţul/soţia acestuia şi alţi membri ai familiei sale, dacă sunt membri ai asociaţiei de proprietari la care acesta este angajat, nu au drept de vot în probleme referitoare la activitatea administratorului.
(4) Acordul de voinţă al asociaţiei de proprietari se realizează în adunarea generală a asociaţiei de proprietari. În cazurile excepţionale, atunci când sunt necesare adoptarea unor hotărâri în regim de urgenţă sau atunci când, după convocarea adunării generale a asociaţiei de proprietari, conform art. 48 din Legea nr. 196/2018, nu a fost întrunit numărul membrilor prezenţi pentru adoptarea hotărârilor, conform prevederilor legale, acordul de voinţă al asociaţiei de proprietari se poate realiza şi în baza declaraţiilor scrise şi semnate ale fiecărui proprietar.
(5) Declaraţiile menţionate la alin. (4) sunt redactate astfel încât să reiasă în mod clar şi fără echivoc acordul sau dezacordul proprietarului din condominiu faţă de propunerea de hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari. 

ART. 22
Adunarea generală a proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari are următoarele atribuţii:
a) alege şi revocă din funcţie preşedintele, ceilalţi membri ai comitetului executiv şi cenzorul/comisia de cenzori;
b) adoptă şi modifică statutul şi regulamentul condominiului;
c) adoptă, modifică sau revocă hotărâri;
d) adoptă şi modifică bugetul de venituri şi cheltuieli;
e) adoptă hotărâri privind executarea lucrărilor de întreţinere, reparaţii, modernizare, consolidare şi reabilitare termică şi eficienţă energetică a condominiului;
f) în baza acordului scris al tuturor proprietarilor, adoptă hotărâri privind contractarea de împrumuturi de la bănci în vederea acoperirii cheltuielilor pentru consolidarea şi modernizarea condominiului, modernizarea instalaţiilor şi dotărilor aferente, reabilitarea termică în scopul creşterii performanţei energetice, precum şi pentru reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei în vederea creşterii calităţii ambiental-arhitecturale a condominiului, potrivit prevederilor legale;
g) adoptă hotărâri asupra fondului anual de salarii şi indemnizaţii;
h) adoptă hotărâri asupra cuantumului indemnizaţiilor, precum şi asupra numărului şi funcţiilor personalului încadrat cu contract individual de muncă sau contract de prestări servicii în cadrul asociaţiei de proprietari pentru buna administrare, gestionare şi funcţionare a condominiului, dar şi asupra valorii şi a modalităţilor de contractare, în limita bugetului de venituri şi cheltuieli;
i) stabileşte modalităţile şi tranşele de plată a contribuţiilor fiecărui proprietar, pentru fiecare dintre categoriile de cheltuieli, conform reglementărilor în vigoare;
j) stabileşte sistemul de penalizări pentru restanţele afişate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale în vigoare;
k) mandatează preşedintele şi comitetul executiv pentru angajarea şi eliberarea din funcţie a administratorului, cenzorului/comisiei de cenzori sau a altor angajaţi ori prestatori, în scopul administrării şi bunei funcţionări a condominiului;
l) poate stabili plafoanele minime de la care achiziţionarea bunurilor sau contractarea serviciilor se face pe baza ofertelor operatorilor economici care satisfac cerinţele asociaţiei de proprietari, conform legislaţiei în vigoare;
m) exercită alte atribuţii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor membri ai asociaţiei.

ART. 23
(1) Membrii comitetului executiv sunt desemnaţi de către adunarea generală a asociaţiei de proprietari, dintre membrii asociaţiei de proprietary.
(2) Comitetul executiv este format din preşedintele asociaţiei şi un număr par de membri, nu mai mare de patru, astfel încât numărul membrilor comitetului executiv nu poate fi mai mare de cinci.

ART. 24
(1) Comitetul executiv are următoarele atribuţii:
a) convoacă adunarea generală a asociaţiei de proprietari cel puţin o dată pe an şi ori de câte ori este necesar;
b) duce la îndeplinire hotărârile adunării generale şi urmăreşte respectarea prevederilor legale, a statutului, a acordului de asociere şi a regulamentului condominiului;
c) emite, dacă este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la îndeplinire a hotărârilor adunării generale şi pentru respectarea prevederilor legale, a statutului şi a acordului de asociere, precum şi alte decizii ce privesc activitatea asociaţiei de proprietari;
d) propune spre adoptare adunării generale proiectul de regulament al condominiului, cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 196/2018;
e) întocmeşte proiectul bugetului de venituri şi cheltuieli şi pregăteşte desfăşurarea adunărilor generale;
f) stabileşte condiţiile privind folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea părţilor proprietăţii comune, conform prevederilor legale în vigoare;
g) ia măsuri pentru recalcularea cotelor-părţi indivize rezultate în urma modificării suprafeţelor utile ale locuinţelor sau spaţiilor cu altă destinaţie din condominiu;
h) întocmeşte şi propune adunării generale planuri de măsuri şi activităţi şi urmăreşte realizarea lor;
i) supraveghează desfăşurarea tuturor activităţilor din cadrul asociaţiei de proprietari, inclusiv situaţia încasărilor şi plăţilor lunare;
j) stabileşte programul de încasări al asociaţiei de proprietari;
k) îşi asumă obligaţii, în baza hotărârii adunării generale, în numele proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, în ceea ce priveşte administrarea condominiului, luând toate măsurile legale necesare;
l) este consultat în legătură cu toate activităţile care implică asociaţia de proprietari;
m) asigură urmărirea comportării în timp a construcţiei, pe toată durata de existenţă a acesteia;
n) gestionează situaţiile excepţionale şi de criză;
o) urmăreşte recuperarea eventualelor creanţe ale asociaţiei;
p) gestionează, conform hotărârilor adunării generale, derularea creditelor obţinute pentru consolidare, reabilitare termică, creşterea calităţii ambiental-arhitecturale a condominiului şi alte lucrări;
q) propune sistemul propriu de penalizări ale asociaţiei de proprietari pentru restanţele afişate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociaţiei, în conformitate cu art. 77 din Legea nr. 196/2018 şi a prevederilor legale în vigoare;
r) notifică instituţiilor publice abilitate cazurile în care există suspiciuni de încălcare a prevederilor legale în vigoare;
s) ţine evidenţa şi răspunde de păstrarea în bune condiţii a arhivei documentelor financiar-contabile a asociaţiei de proprietari;
t) propune adunării generale cuantumul indemnizaţiilor, precum şi numărul şi funcţiile personalului necesar a fi încadrat cu contract individual de muncă sau contract de prestări servicii în cadrul asociaţiei de proprietari pentru buna administrare, gestionare şi funcţionare a condominiului, în limita bugetului de venituri şi cheltuieli;
u) exercită alte atribuţii legale, care i-au fost conferite prin hotărârile adunării generale:
(2) Comitetul executiv avizează toate documentele asociaţiei de proprietari, corespondenţa şi registrele privind gestiunea administratorului.
(3) Şedinţele comitetului executiv se ţin cel puţin o dată pe lună şi se convoacă pe bază de tabel convocator, de către preşedintele asociaţiei de proprietari sau de către jumătate plus unu din numărul membrilor săi, cu cel puţin 5 zile înainte de data stabilită pentru şedinţă.
(4) În situaţia extraordinară în care un membru al comitetului executiv se află în imposibilitatea de a-şi exercita atribuţiile, în termen de cel mult 90 de zile de la data când s-a constatat indisponibilitatea acestuia se convoacă o adunare generală pentru alegerea unui nou membru al comitetului executiv. Prevederile alin. (7) al art. 55 din Legea nr. 196/2018 se aplică în mod corespunzător.

ART. 25
(1) Preşedintele asociaţiei de proprietari este candidatul, membru al asociaţiei de proprietari, ales prin voinţa sa şi a jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi în cadrul adunării generale. Preşedintele poate delega, pentru cel mult 90 de zile pe an, atribuţiile sale unui membru al comitetului executiv, fără a fi exonerat de răspundere juridică.
(2) În caz de încetare a mandatului preşedintelui înainte de termen, comitetul executiv convoacă, în termen de 5 zile de la încetarea mandatului, o adunare generală pentru alegerea unui nou preşedinte.
(3) În situaţia extraordinară în care în cadrul adunării generale nu este/nu poate fi ales un preşedinte, atribuţiile acestuia vor fi îndeplinite de către un membru al comitetului executiv ales prin decizie de către acesta conform prevederilor art. 55 din Legea nr. 196/2018, urmând ca în termen de cel mult 90 de zile de la data adunării generale să fie convocată o nouă adunare generală pentru alegerea unui nou preşedinte.
(4) În situaţia extraordinară în care preşedintele se află în imposibilitatea de a-şi exercita atribuţiile, atribuţiile acestuia vor fi îndeplinite de către un membru al comitetului executiv ales prin decizie de către acesta conform prevederilor art. 55 din Legea nr. 196/2018, urmând ca în termen de cel mult 90 de zile de la data când s-a constatat indisponibilitatea să fie convocată o adunare generală pentru a alege un nou preşedinte. Prevederile alin. (7) al art. 55 din Legea nr. 196/2018 se aplică în mod corespunzător.

ART. 26
    Preşedintele asociaţiei de proprietari are următoarele atribuţii:
    a) în baza mandatului acordat de adunarea generală, reprezintă asociaţia de proprietari în relaţiile cu terţii, inclusiv în acţiunile în instanţă;
    b) semnează documentele asociaţiei de proprietari;
    c) supraveghează şi urmăreşte corecta punere în aplicare a hotărârilor adunării generale, respectarea prevederilor statutului şi acordului de asociere, precum şi aplicarea deciziilor comitetului executiv;
    d) aduce la cunoştinţa proprietarilor prevederile statutului şi regulamentului condominiului;
    e) răspunde în scris la sesizările şi contestaţiile scrise ale proprietarilor din condominiu în termen de maximum 10 zile de la primirea acestora;
    f) gestionează modul de îndeplinire a obligaţiilor ce revin asociaţiei de proprietari în raport cu autorităţile publice;
    g) prezintă spre verificare, la solicitarea organelor de abilitate, toate documentele asociaţiei, oferind toate informaţiile solicitate;
    h) poate propune, în scris, comitetului executiv sau adunării generale, după caz, măsuri împotriva celor care nu respectă regulamentul condominiului, hotărârile şi deciziile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale şi statutare;
    i) întocmeşte şi actualizează cartea de imobil, în conformitate cu legislaţia în vigoare;
    j) păstrează şi asigură completarea la zi a cărţii tehnice a construcţiei;
    k) asigură păstrarea documentelor privitoare la activitatea asociaţiei de proprietari, conform legii;
    l) întocmeşte tabelul convocator şi afişul pentru avizier pentru adunările generale şi asigură semnarea acestuia de către proprietari;
    m) asigură informarea proprietarilor cu privire la ordinea de zi a adunărilor generale, cu 10 zile înainte de data stabilită pentru aceasta;
    n) afişează programul de încasări şi datele de contact ale administratorului, ale membrilor comitetului executiv şi ale membrilor comisiei de cenzori ori, după caz, ale cenzorului;
    o) afişează la avizier hotărârile adunării generale şi ale şedinţelor comitetului executiv în termen de maximum 7 zile de la data la care au avut loc acestea;
    p) în cazul modificării cadrului legislativ privind asociaţiile de proprietari, preşedintele convoacă adunarea generală a asociaţiei de proprietari pentru modificarea conformă a statutului asociaţiei;
    q) informează proprietarii din condominiu cu privire la toate restricţiile referitoare la culoare, aspect, materiale şi altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism, conform informaţiilor furnizate de autorităţile administraţiei publice locale;
    r) conduce şedinţele adunărilor generale şi ale comitetului executiv;
    s) afişează la avizier lista contractelor asociaţiei de proprietari cu furnizorii de utilităţi publice, cu administratorul şi cu personalul angajat sau contractual al asociaţiei;
    t) afişează la avizier lista şi datele de contact ale instituţiilor cu atribuţii de inspecţie şi control la care pot fi sesizate eventualele nereguli legate de activitatea organelor de conducere ale asociaţiei de proprietari, ale administratorului, respectiv ale membrilor asociaţiei.

ART. 27
(1) Cenzorul/Comisia de cenzori sunt persoanele mandatate de asociaţia de proprietari să urmărească aplicarea prevederilor Legii nr. 196/2018 şi ale statutului de către organele de conducere ale asociaţiei de proprietari şi să verifice execuţia bugetului de venituri şi cheltuieli conform prevederilor legale în vigoare.
(2) Comisia de cenzori este formată dintr-un număr impar de membri, nu mai mare de cinci.
(3) În cazul cenzorului persoană fizică, membru al asociaţiei de proprietari, se vor avea în vedere prevederile art. 60 alin. (1) din Legea nr. 196/2018.
(4) În cazul cenzorului persoană fizică, din afara asociaţiei de proprietari, se vor avea în vedere prevederile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 196/2018.

ART. 28
    Cenzorul/Comisia de cenzori a asociaţiei de proprietari are, în principal, următoarele atribuţii:
    a) urmăreşte aplicarea prevederilor Legii nr. 196/2018 şi ale prezentului statut de către organele de conducere ale asociaţiei de proprietari;
    b) verifică gestiunea financiar-contabilă;
    c) verifică lunar execuţia bugetului de venituri şi cheltuieli conform documentelor, registrelor şi situaţiei soldurilor elementelor de activ şi pasiv întocmite de către administrator;
    d) cel puţin o dată pe an întocmeşte şi prezintă adunării generale rapoarte asupra activităţii sale şi asupra gestiunii asociaţiei de proprietari, propunând măsuri;
    e) execută controale inopinate, împreună cu 2 membri ai comitetului executiv, pentru verificarea contabilităţii şi a activităţii de casierie şi consemnează rezultatele controalelor în registrul unic de procese-verbale al asociaţiei de proprietari;
    f) participă la adunările generale ale asociaţiei şi ale comitetului executiv, asigurând legalitatea desfăşurării acestora.

    CAP. VII
    Administrarea condominiilor

ART.29
(1) Administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi/sau modernizarea, după caz, a proprietăţii comune aferente condominiului sunt în sarcina asociaţiei de proprietari, iar cheltuielile legate de aceste activităţi reprezintă cheltuieli comune.
(2) În scopul administrării şi întreţinerii condominiului, asociaţia de proprietari încheie, conform art. 63-65 din Legea nr. 196/2018, contracte în numele proprietarilor cu persoane fizice, persoane fizice autorizate sau cu persoane juridice cu obiect de activitate administrarea condominiilor, înfiinţate potrivit prevederilor legale în vigoare.
(3) Desemnarea administratorului şi încheierea contractului de administrare se fac de către comitetul executiv reprezentat de preşedintele asociaţiei de proprietari, în baza mandatului acordat de adunarea generală, şi decizia se comunică tuturor proprietarilor.

ART. 30
    Administratorul are, în principal, următoarele atribuţii:
    a) administrează imobilul, propune şi supraveghează lucrări având ca scop conservarea şi întreţinerea acestuia;
    b) supraveghează atât lucrările care privesc administrarea, cât şi personalul angajat;
    c) în caz de urgenţă, cu acordul comitetului executiv, iniţiază procedurile în vederea executării tuturor lucrărilor necesare protejării imobilului, cu respectarea legislaţiei în vigoare;
    d) prestează serviciile prevăzute în contractul de administrare cu responsabilitate şi în mod profesional;
    e) execută dispoziţiile prevăzute în hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari, în conformitate cu Legea nr. 196/2018 şi cu prezentului statut, cu regulamentul condominiului şi conform contractului de administrare;
    f) organizează şi conduce contabilitatea în partidă simplă şi activitatea de casierie;
    g) gestionează, separat pentru fiecare asociaţie, bunurile materiale şi fondurile băneşti ale asociaţiei, conform legislaţiei în vigoare, hotărârilor adunării generale şi deciziilor comitetului executiv;
    h) propune, cel târziu până la sfârşitul perioadei de recalculare a cheltuielilor, bugete anuale şi prognoze pe termen mediu în care trebuie să includă sumele achitate, lucrările de întreţinere şi lucrările de reabilitare şi îmbunătăţire, sumele necesare din fondurile asociaţiei, alte cheltuieli previzibile şi o estimare generală a cheltuielilor asociaţiei de proprietari;
    i) efectuează formalităţile necesare în angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea şi întreţinerea condominiului, derularea şi urmărirea realizării acestor contracte;
    j) asigură gestionarea condominiului conform hotărârilor adunării generale şi deciziilor comitetului executiv, cu respectarea prevederilor legale în vigoare;
    k) are obligaţia prezentării tuturor datelor, documentelor şi informaţilor privind conţinutul şi respectarea contractului de administrare, precum şi a acordurilor de plată în rate a cheltuielilor anuale, a cuantumului prestaţiilor convenite, la solicitarea oricărui proprietar;
    l) gestionează, conform hotărârilor adunării generale sau comitetului executiv, fondul de rulment şi fondul de reparaţii constituite la dispoziţia asociaţiei de proprietari, precum şi alte fonduri constituite de către aceasta;
    m) calculează, întocmeşte, supune verificării cenzorilor/comisiei de cenzori, supune aprobării comitetului executiv şi afişează la avizier lista lunară a cheltuielilor de întreţinere, întocmită conform reglementărilor în vigoare, în termen de maximum 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizorii de servicii;
    n) întocmeşte lunar şi depune semestrial la compartimentul specializat în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari pe a cărei rază teritorială se află condominiul situaţia soldurilor elementelor de activ şi pasiv;
    o) afişează lunar, la avizier, lista de venituri şi cheltuieli ale asociaţiei, care cuprinde inclusiv veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune;
    p) asigură, prin controale periodice, respectarea normelor generale de apărare împotriva incendiilor la utilizarea părţilor comune, funcţionalitatea permanentă, la gabaritele proiectate, a căilor de evacuare în caz de incendiu şi a celor de acces, intervenţie şi salvare şi comunică de urgenţă preşedintelui asociaţiei de proprietari/comitetului executiv neregulile identificate;
    q) îndeplineşte orice alte atribuţii stabilite în cadrul adunării generale a asociaţiei de proprietari în conformitate cu Legea nr. 196/2018:

ART. 31
(1) Administratorul nu poate utiliza în niciun fel fondurile asociaţiei de proprietari, fără hotărârea scrisă a adunării generale sau a deciziei comitetului executiv, după caz.
(2) Administratorul are obligaţia de a ţine evidenţe contabile separate pentru fiecare condominiu în parte pe care îl are în administrare.

    CAP. VIII
    Repartizarea cheltuielilor asociaţiei de proprietari

ART. 32
(1) Repartizarea cheltuielilor pe număr de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în proprietăţi individuale se realizează conform art. 82 din Legea nr. 196/2018.
(2) Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale se realizează conform art. 83 din Legea nr. 196/2018.
(3) Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviză de proprietate se realizează conform art. 84-86 din Legea nr. 196/2018.
(4) Repartizarea cheltuielilor pe beneficiari se realizează conform art. 87-89 din Legea nr. 196/2018.
(5) Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici se realizează conform art. 90 din Legea nr. 196/2018.
(6) Repartizarea cheltuielilor de altă natură se realizează conform art. 91-93 din Legea nr. 196/2018.

ART. 33
Contractarea şi facturarea serviciilor de utilităţi publice în condominii se realizează conform art. 94-101 din Legea nr. 196/2018.

    CAP. IX
    Dizolvarea asociaţiei de proprietari

ART. 34
În cazul în care numărul proprietarilor din condominiu scade sub 3 ca urmare a unor acte de înstrăinare, proprietarul sau proprietarii cer judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială se află imobilul încetarea personalităţii juridice.

ART. 35
În cazul distrugerii în întregime sau parţială a condominiului, se aplică prevederile art. 657 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare.

    CAP. X
    Soluţionarea litigiilor, relaţiile contractuale, penalizările, cazurile de urgenţă în care se permite, în condiţiile legii, accesul în proprietatea individuală a preşedintelui sau a unui membru al comitetului executiv.

ART. 36

(1) În cazurile în care unul dintre proprietari împiedică, cu rea-credinţă şi sub orice formă, folosirea normală a condominiului sau a unor părţi componente, potrivit destinaţiei acestora şi creează prejudicii celorlalţi proprietari, proprietarii prejudiciaţi sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său se poate adresa în scris preşedintelui, comitetului executiv al asociaţiei de proprietari şi instituţiilor cu atribuţii privind respectarea ordinii şi liniştii publice sau, după caz, instanţelor judecătoreşti.
(2) Dacă o hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, o decizie a comitetului executiv sau a preşedintelui este contrară prevederilor Legii nr. 196/2018 sau este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, aceştia sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său poate sesiza cenzorul/comisia de cenzori, compartimentele prevăzute la art. 10 din Legea nr. 196/2018 sau, după caz, pot solicita instanţelor judecătoreşti anularea în tot sau în parte a hotărârii/deciziei şi/sau repararea pagubei cauzate.
(3) Orice persoană sau orice proprietar care se consideră vătămată/vătămat într-un drept al său din cauza neîndeplinirii sau îndeplinirii defectuoase a atribuţiilor de către preşedinte, membri ai comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator se poate adresa în scris compartimentelor prevăzute la art. 10 din Legea nr. 196/2018 sau, după caz, instanţelor judecătoreşti.

ART. 37
(1) Dacă o hotărâre a adunării generale este contrară legii, prezentului statut sau acordului de asociere a asociaţiei de proprietari ori este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, aceştia sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său pot/poate ataca în justiţie respectiva hotărâre.
(2) Acţionarea în justiţie în conformitate cu prevederile alin. (1) nu întrerupe executarea hotărârii decât în cazul în care instanţa dispune suspendarea acesteia.

ART. 38
Cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, proprietarul este obligat să permită accesul preşedintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului şi al unei persoane calificate în realizarea lucrărilor de construcţii/reparaţii, după caz, în proprietatea sa individuală, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuală. Fac excepţie cazurile de urgenţă când termenul pentru preaviz este de 24 de ore.

ART. 39
În cazul în care proprietarul nu permite accesul în proprietatea sa, în conformitate cu prevederile art. 38, devin aplicabile prevederile art. 31 alin. (2) din Legea nr. 196/2018.

ART. 40
Asociaţia de proprietari, prin preşedinte, are dreptul de a acţiona în instanţă, conform prevederilor art. 78 din Legea nr. 196/2018, proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afişarea listei, informând membrii asociaţiei prin afişare la avizier.

ART. 41
    În imobilele de tip condominiu, facturarea serviciilor de utilităţi publice se face de către furnizor, cu respectarea prevederilor art. 94-101 din Legea nr. 196/2018, în unul dintre următoarele două moduri:
a) facturarea în comun la nivel de asociaţie de proprietari, reprezentând contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru întreg imobilul care se repartizează tuturor proprietarilor din condominiu, în conformitate cu regulile de repartizare stabilite prin Legea nr. 196/2018 şi/sau prin legislaţia specifică serviciului de utilitate publică respectiv;
b) facturarea individuală la nivel de proprietar, reprezentând contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru fiecare unitate de proprietate imobiliară din condominiu.

ART. 42
Facturarea individuală la nivel de proprietar în cadrul condominiului se face în baza:
a) convenţiilor de facturare individuală, anexe la contractul de furnizare/prestare încheiat cu asociaţia de proprietari; sau
b) contractului individual de furnizare/prestare a serviciilor încheiat cu fiecare proprietar.

ART. 43

(1) Furnizorul serviciilor de utilităţi publice are dreptul de a acţiona în instanţă proprietarul care se face vinovat de neplata facturilor individuale emise în baza contractelor individuale sau a convenţiilor individuale, după caz, mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 de zile de la afişarea listei, cu notificarea proprietarului restant cu cel puţin 7 zile înainte de demararea procedurii de acţiune în instanţă.
(2) Sentinţa dată în favoarea furnizorului serviciilor de utilităţi publice, pentru sumele datorate, poate fi pusă în executare pentru acoperirea datoriilor la zi prin orice modalitate permisă de Legea nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

     CAP. XI
    Asigurarea, după caz, a unui spaţiu de administrare special amenajat, unde se va putea desfăşura serviciul de administrare şi în care pot fi păstrate în siguranţă documentele asociaţiei

ART. 44
Spaţiul de administrare special amenajat în incinta condominiului în care se desfăşoară serviciul de administrare se afla la parterul blocului V2.

ART. 45

Spaţiul special amenajat în incinta condominiului în care se desfăşoară activitatea de casierie se afla la parterul blocului V2.

ART. 46
Spaţiul special amenajat în incinta condominiului în care se păstrează în siguranţă documentele asociaţiei se afla la parterul blocului V2.   

 CAP. XII
    Dispoziţii finale

ART. 47
Proprietarii comunică datele lor de contact (număr de telefon şi adresă de e-mail) preşedintelui asociaţiei de proprietari şi administratorului, în vederea eficientizării comunicării între organele asociaţiei de proprietari şi proprietarii din condominiu, precum şi pentru notificarea acestora cu celeritate în cazurile de urgenţă.

ART. 48
Hotărârile adunărilor generale se iau în cadrul adunării generale convocată sau reconvocată, după caz, în condiţiile Legii nr. 196/2018.

ART. 49
(1) Pentru modificarea sau completarea prezentului statut ori a acordului de asociere, în cadrul adunării generale a asociaţiei de proprietari este necesar acordul a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu.
(2) Modificările şi/sau completările aduse prezentului statut trebuie să fie motivate şi aprobate prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari într-o şedinţă convocată şi desfăşurată cu respectarea prevederilor prezentului statut şi ale Legii nr. 196/2018.
(3) Orice modificare sau completare a prezentului statut sau a acordului de asociere se înregistrează la judecătoria care a emis încheierea judecătorească de înfiinţare, fără alte formalităţi. În acest sens, atât acordul de asociere, cât şi statutul asociaţiei de proprietari, actualizate, se depun de către preşedintele asociaţiei de proprietari, ori de câte ori sunt modificări, la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul şi care a emis încheierea judecătorească de înfiinţare.
(4) Modificările şi/sau completările aduse prezentului statut sau acordului de asociere fără respectarea prevederilor alin. (3) nu sunt opozabile faţă de proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari sau faţă de terţi.

REGULAMENTUL DE ORDINE INTERIOARĂ

AL ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI NR.139 

CAPITOLUL I

Dispoziţii generale

Articolul 1

(1) Prezentul regulament de condominiu, denumit în continuare regulament, reprezintă documentul de ordine interioară al Asociației de proprietari nr.139, cu sediul în localitatea Galați, str. Tecuci, nr. 5,  denumită în continuare asociație de proprietari, care conține totalitatea instrucțiunilor, normelor, regulilor care stabilesc și asigură ordinea și buna funcționare a condominiului.

(2) În aplicarea prezentului regulament, organele asociației de proprietari și proprietarii din condominiu vor ține cont de următoarele principii:

a) principiul egalității în drepturi și obligații, în condițiile legii, indiferent de statutul social;

b) principiul tratamentului egal, al egalității între proprietari şi al excluderii oricăror privilegii sau discriminări;

c) principiul colaborării pentru apărarea drepturilor şi a intereselor comune ce derivă din dreptul de proprietate comună indiviză;

d) principiul asumării şi respectării hotărârilor și deciziilor luate în cadrul asociației de proprietari cu respectarea prevederilor legislației în vigoare, indiferent de opinia personală sau de modul în care au votat;

e) principiul transparenței totale în ceea ce privește acțiunile sau inacțiunile care pot afecta dreptul de proprietate comună indiviză sau condominiul;

f) principiul adoptării unei atitudini decente, corecte şi civilizate în toate raporturile din cadrul asociației de proprietari şi din cadrul condominiului;

g) principiul respectului reciproc în interacțiunea dintre proprietarii din condominiu;

h) colaborarea şi întrajutorarea reciprocă, din proprie inițiativă.

Articolul 2

(1) Prezentul regulament conține regulile şi condiţiile de folosinţă a părţilor comune ale condominiului şi normele de conduită şi bună vecinătate dintre proprietari.

(2) Dispoziţiile prezentului regulament se completează cu dispoziţiile Legii nr. 196/2018 cu modificările ci completările ulterioare, privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, administrarea condominiilor, precum și cu prevederile altor legi și ordonanțe de urgență cu aplicabilitate în domeniu.

(3) Dispozițiile prezentului regulament sunt adoptate în conformitate cu prevederile legislației în vigoare şi nu derogă de la acestea.

Articolul 3

Prezentul regulament al condominiului a fost inițiat de președintele asociației, a fost dezbătut şi adoptat în adunarea generală a asociației de proprietari din data de 26.06.2024, cu acordul majorității proprietarilor din condominiu, în conformitate cu prevederile Legii nr. 196/2018, a fost adus la cunoștință, prin afișare la avizier sau prin înmânarea unei copii conforme a acestuia, tuturor proprietarilor, în termen de 7 zile de la adoptare.

Articolul 4

Regulamentul condominiului nu poate impune nici o restricție exercitării drepturilor proprietarilor în afara celor care sunt justificate prin destinația imobilului, așa cum este prevăzută în proiectul tehnic şi cartea tehnică a construcției.

Articolul 5

(1) Toţi proprietarii, persoanele care locuiesc împreună cu proprietarii, chiriaşii din condominiu, persoanele care sunt găzduite pe perioadă determinată sau persoanele aflate în tranzit în condominiu sunt obligate să respecte prezentul regulament.

(2) Responsabilitatea informării chiriaşilor, a persoanelor care sunt găzduite pe o perioadă determinată, precum şi a persoanelor care tranzitează condominiul referitor la prevederile prezentului regulament revine proprietarilor.

CAPITOLUL II

Folosința părților comune ale condominiului

Articolul 6

(1) Fiecare proprietar/locatar are acces necondiționat și poate folosi, de comun acord, în condițiile legii şi a acordului de asociere, atât spațiul care constituie bunul principal (apartamnetul), cât şi părțile comune, fără a aduce atingere drepturilor celorlalți proprietari şi fără a schimba destinația acestuia.

(2) Fiecare persoană care locuiește împreună cu proprietarii, chiriaşii din condominiu, persoanele care sunt găzduite pe perioadă determinată sau persoanele aflate în tranzit în condominiu pot folosi, în condiţiile legii și a contractului de închiriere, bunul principal (apartamentul), cât şi părţile comune, fără a aduce atingere drepturilor celorlalţi proprietari şi fără a schimba destinaţia acestuia.

 Articolul 7

Toate persoanele care au domiciliul, reședința sau se află în tranzit în imobil pot exercita folosinţa bunurilor comune, cu condiţia să respecte destinaţia acestuia şi să permită exercitarea folosinţei de către ceilalţi proprietari în condiţii normale.

Articolul 8

(1) Toate persoanele care locuiesc în imobil au obligaţia de a menţine şi întreţine curăţenia proprietăţii comune, de a proteja și menține aspectul interior și exterior al clădirii, precum şi integritatea clădirii.

(2) Toate persoanele care locuiesc în condominiu sunt obligate să respecte întocmai măsurile stabilite de autoritatea administrației publice locale pentru asigurarea igienei publice și salubrităţii, precum şi regulile elementare de igienă în gospodăria sau locuința proprie, astfel încât să nu creeze disconfort vecinilor şi să nu constituie pericol pentru sănătatea publică a comunităţii.

Articolul 9

(1) Proprietarul este obligat să asigure întreţinerea spaţiului care constituie bunul principal, astfel încât clădirea să se păstreze în stare bună.

(2) Prevederea de la alineatul (1) este valabilă și în cazul în care bunul principal a fost închiriat sau pus la dispoziția altei persoane pentru o perioadă determinată.

(3) În cazul părţilor comune atribuite proprietarilor în folosință exclusivă, potrivit art. 43 din Legea nr. 196/2018, aceştia au obligaţia de a menţine şi întreţine curăţenia proprietăţii comune aflate în folosinţă exclusivă pe cheltuială proprie, fără realizarea de modificări constructive sau utilizarea în alte scopuri a acesteia.

Articolul 10

Instalaţiile comune se utilizează numai conform destinaţiei acestora. Instalaţiile şi bunurile comune care necesită, conform legislaţiei în vigoare, verificări periodice nu pot fi utilizate fără efectuarea reviziilor sau fără obţinerea avizelor de funcţionare.

Articolul 11

(1) Este interzisă depozitarea oricăror obiecte pe proprietatea comună, dacă prin acest fapt se împiedică utilizarea normală a clădirii sau a părților comune sau dacă se aduce atingere drepturilor celorlalți proprietari.

(2) Este interzisă abandonarea oricăror obiecte pe proprietatea comună.

Articolul 12

Este interzisă blocarea sau obturarea căilor de acces în condominiu sau în proprietățile individuale.

Articolul 13

(1) Proprietarii din condominiu pot efectua, în cadrul proprietății individuale, lucrări de modificare şi modernizare a proprietății, cu condiţia ca acestea să nu contravină reglementărilor legale în vigoare, esteticii exterioare a imobilului/condominiu, proiectului iniţial al imobilului, instalaţiilor sanitare ale condominiului, să nu deterioreze sau să afecteze proprietăţile individuale sau pe cele comune şi să nu încalce drepturile de folosinţă ale celorlalţi proprietari, conform proiectului clădirii.

(2) Orice prejudiciu provocat spaţiilor comune e va fi imputat persoanei culpabile de producerea lui.

Articolul 14

Dacă proprietarul unei locuinţe ori al unui spaţiu cu altă destinaţie provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comună sau din proprietatea individuală a altui proprietar din condominiu, respectivul proprietar are obligaţia să repare stricăciunile sau să suporte cheltuielile pentru lucrările de reparaţii, în condiţiile legii.

Articolul 15

(1) Accesul în imobil se face pe ușa de acces în imobil, prin intermediul cartelelor magnetice.

(2) Persoanele care locuiesc în imobil au datoria să nu înstrăineze sau să permită folosirea acestora de către persoane non-rezidente.

(3) Proprietarii au obligația să recupereze cartelele magnetice de acces în scară de la chiriași, persoane care le-au găzduit pe o perioadă determinată sau aflate în tranzit, în momentul în care aceștia părăsesc definitiv imobilul.

Articolul 16

În cazul în care siguranţa şi securitatea imobilului este asigurată prin intermediul unui sistem de supraveghere video, ce asigură înregistrarea tuturor persoanelor ce intră sau ies din imobil, precum şi perimetrul exterior al imobilului, imaginile stocate vor putea fi folosite în concordanţă cu prevederile legislației în vigoare sau la cererea organelor în drept să solicite aceste imagini.

Articolul 17

(1) Parcarea autoturismelor se va face cu respectarea regulilor privind accesul în parcările publice de reședință și fără a bloca accesul în scara blocului.

(2) Este interzisă spălarea autovehiculelor pe locurile de parcare.

(3) Este interzisă efectuarea de reparații complexe la autovehicule pe locurile de parcare, cum ar fi: schimb ulei motor, lucrări de tinichigerie și vopsitorie, lucrări la echipamentul de suspensie și rulare.

 Articolul 18

Accesul în subsolul sau pe terasa imobilului a persoanelor din afara imobilului, se face la cererea proprietarului care a solicitat o prestare de servicii în interes personal, adresată președintelui asociației, şi numai însoţit de către un reprezentant al comitetului executiv sau al administratorului imobilului.

Articolul 19

(1) Spaţiile comune pot fi date în folosinţă către proprietari în urma unei cereri care va conţine obligatoriu durata și scopul închirierii.

(2) În cazul în care există două sau mai multe cereri înregistrate pentru același spaţiu se va organiza o licitaţie în conformitate cu legislaţia în vigoare care va fi anunţată în scris la avizierul asociaţiei.

(3) Odată aprobată cererea sau rezultatul licitației de către Comitetul Executiv, proprietarul va semna un contract de închiriere cu Asociaţia de Proprietari, venitul astfel obţinut constituindu-se într-un fond special la dispoziţia Asociaţiei. În contract vor fi stipulate şi cheltuielile aferente acelui spaţiu.

CAPITOLUL III

Norme de conduită şi bună vecinătate dintre proprietari

Articolul 20

Toate persoanele din condominiu, indiferent de statutul lor (proprietari, chiriaşi, membri ai familiei proprietarilor, persoane aflate în tranzit sau găzduite pe o perioadă determinată), sunt obligate să susţină activitatea Asociaţiei de Proprietari şi a organelor sale de conducere (Adunarea Generală, Comitet Executiv, firmă de administrare, firmă de cenzorat), în situaţiile, formele şi metodele convenite şi conforme cu prevederile documentelor aprobate (acordul de asociere, statutul, regulamente etc.).

Articolul 21

Este o îndatorire civică a tuturor proprietarilor de a participa activ la toate şedinţele şi/sau activităţile iniţiate de asociaţie pentru discutarea și aprobarea deciziilor asupra problemelor curente sau a celor prevăzute de legislația în vigoare.

Articolul 22

(1) Sistemul de comunicare, între persoanele care locuiesc în condominiu, precum și între acestea și organele de conducere ale asociației este deschis, liber, sincer, transparent, prin relaţii directe sau intermediate prin persoane abilitate (preşedinte, membri ai Comitetului Executiv).

(2) Este interzisă cu desăvârșire utilizarea unui vocabular trivial și obscen sau pe tonuri ridicate între persoanele care locuiesc în condominiu și între acestea și organele de conducere ale asociației.

Articolul 23

Drepturile proprietarilor din condominiu nu pot fi lezate de nicio acţiune sau inacţiune a celorlalţi proprietari din condominiu, de chiriaşi, persoanele care locuiesc, persoanele care sunt găzduite pe perioadă determinată sau persoanele aflate în tranzit în condominiu.

Articolul 24

(1) Niciun proprietar nu poate, prin orice acţiune sau inacţiune, aduce atingere dreptului celorlalţi proprietari din condominiu de acces la serviciile de utilităţi publice.

(2) Proprietarii apartamentelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă deconectaţi de la sistemul de alimentare centralizată cu energie termică al clădirii au obligaţia să îşi asigure o altă sursă de încălzire.

Articolul 25

Este interzisă restricţionarea accesului pe părţile comune a proprietarilor din condominiu, cu excepţia cazurilor expres prevăzute de legislaţia în vigoare.

Articolul 26

(1) Este interzisă tulburarea, fără drept, a liniştii persoanelor care locuiesc în condominiu prin producerea de zgomote cu orice aparat sau obiect ori prin strigăte sau larmă.

(2) În baza Legii nr. 61/1991 pentru sancţionarea faptelor de încălcare a unor norme de convieţuire socială, a ordinii şi liniştii publice, republicată, este interzisă tulburarea liniştii în condominiu între orele 22.00 și 08.00, precum și în intervalul 13.00-14.00, de către orice persoană prin producerea de zgomote, larmă sau prin folosirea oricărui aparat, obiect ori instrument muzical la intensitate mare.

(3) Cu excepţia lucrărilor urgente fără de care apartamentul sau imobilul ar putea suferi pagube importante, lucrările de amenajare şi întreţinere se vor efectua în afara perioadelor de odihnă precizate la alin. (2).

Articolul 27

Este interzisă lăsarea deschisă a ușilor de la proprietățile individuale în scopul aerisirii apartamentelor și evacuării mirosurilor neplăcute și persistente (prăjeli, vopsitorie etc.) pe casa scării.

Articolul 28

Proprietarii/Locatarii care deţin animale de companie au obligaţia să respecte prevederile legale pentru deţinerea acestora, precum şi obligaţia de a nu tulbura liniştea locatarilor, de a menţine curăţenia pe spaţiile comune, precum şi de a lua toate măsurile necesare pentru a nu aduce atingere drepturilor celorlalţi proprietari.

 Articolul 29

(1) Este interzisă organizarea de petreceri în cadrul spațiilor comune.

(2) Proprietarii nu vor desfăşura în spaţiile comune nici un fel de activitate generatoare de poluare fonică, poluare prin emisii de noxe sau poluare de orice altă natură, care ar putea conduce la deteriorarea spațiilor comune sau la tulburarea liniştii celorlalţi proprietari.

CAPITOLUL IV

Evacuarea deșeurilor menajere

Articolul 30

Asigurarea curăţeniei, igienei şi salubrităţii condominiului este o îndatorire generală a tuturor persoanelor din condominiu, indiferent de statutul lor (proprietari, chiriaşi, membri ai familiei proprietarilor, persoane aflate în tranzit sau găzduite pe o perioadă determinată), atât în proprietatea individuală cât şi în proprietatea comună în indiviziune sau, după caz, spaţiile comune în folosinţă.

Articolul 31

(1) Gunoiul menajer se va arunca de către locatari în pungi, închise, în pubelele amplasate în  vecinătatea imobilului.

(2) Este interzisă lăsarea gunoiului menajer, chiar ambalat în pungi închise, pe casa scării, pe căminul tabloului electric de la ieșirea din spatele blocului sau în orice alt loc de pe proprietatea comună sau în spațiile comune de folosință.

(3) Este interzisă aruncarea de gunoaie pe spațiile comune (scara blocului, aleile de acces în imobil sau spațiile verzi.

(4) Este interzisă aruncarea pe spațiile comune sau la ghena de gunoi a deșeurilor nemenajere rezultat din construcții, amenajări sau renovări (rigips, beton, BCA, cărămizi etc.), a deșeurilor voluminoase (mobilă, saltele etc.) sau a celor electrice și electrocasnice. Pentru evacuarea acestor deșeuri se va consulta pagina de internet a asociației care oferă informații privind procedura de evacuare specifică fiecărui deșeu în parte.

(5) În cazul în care asociația încheie contract pentru preluarea selectivă a deșeurilor menajere (fracție uscată și fracție umedă), proprietarii vor fi obligați să selecteze deșeurile și să le depună în containerele/pubelele alocate fiecărui tip de deșeu.

  CAPITOLUL V

Norme de securitate la incendii

Articolul 32

Măsurile generale de prevenire a incendiilor la exploatarea construcţiilor, instalaţiilor şi amenajărilor privesc:

a) controlul/supravegherea din punct de vedere al prevenirii incendiilor a activităţilor, pe timpul desfăşurării şi după încheierea acestora;

b) stabilirea măsurilor tehnico-organizatorice în vederea reducerii riscului de incendiu ori a consecinţelor incendiilor;

c) menţinerea condiţiilor realizate pentru evacuarea utilizatorilor în siguranţă şi pentru securitatea echipelor de intervenţie în cazul izbucnirii unui incendiu;

d) întreţinerea în stare operativă a mijloacelor tehnice de apărare împotriva incendiilor.

Articolul 33

(1) În baza art 20 din Legea nr. 307/2006 privind apărarea împotriva incendiilor, cu modificările şi completările ulterioare, toate persoanele din condominiu, indiferent de statutul lor (proprietari, chiriaşi, membri ai familiei proprietarilor, persoane aflate în tranzit sau găzduite pe o perioadă determinată) trebuie să colaboreze pentru îndeplinirea obligaţiilor ce le revin din legea amintită anterior, în vederea asigurării măsurilor de apărare împotriva incendiilor pentru întregul imobil.

(2) Pentru asigurarea condițiilor de evacuare şi salvare a utilizatorilor în siguranţă în caz de incendiu, toate persoanele din imobil au obligația de a păstra căile de evacuare libere şi în stare de utilizare la parametrii la care au fost proiectate şi realizate.

Totodată, se interzice blocarea căilor de acces, de evacuare şi de intervenţie cu materiale care reduc lăţimea şi înălţimea liberă de circulaţie stabilită.

(3) Normele generale de apărare împotriva incendiilor, aprobate prin O.M.A.I. nr. 163/2007 interzic depozitarea pe căile de evacuare a obiectelor care diminuează gabaritul acestor sau care pot afecta evacuarea (de exemplu: biciclete, cărucioare, mobilă, frigidere, ghivece de flori etc.)

(4) Este interzisă introducerea şi/sau depozitarea în cadrul condominiului a oricăror substanţe periculoase sau a substanţelor poluante, a deşeurilor, precum şi a oricăror materiale şi/sau bunuri care, prin natura lor sau printr-o greşită întrebuinţare, pot conduce la apariţia unor situaţii periculoase, punând astfel în pericol viaţa şi siguranţa proprietarilor sau integritatea clădirii.

(5) Toți proprietarii au obligația să mențină în funcționare permanentă senzorii de scurgeri de gaze. În cazul în care proprietarii observă că aceștia nu mai funcționează sau semnalizează descărcarea acumulatorilor sunt obligați, ca în cel mai scurt timp, să informeze președintele asociației.

(6) Toate persoanele din condominiu, indiferent de statutul lor (proprietari, chiriaşi, membri ai familiei proprietarilor, persoane aflate în tranzit sau găzduite pe o perioadă determinată) au obligația de a studia și a pune în practică prevederile ghidului de prevenire a incendiilor în apartamente postat pe pagina de internet a asociației la rubrica informații utile / reguli de prevenire și stingere a incendiilor.

(7) Este interzis

7.1. Fumatul în spațiile comune ale imobilului.

7.2. Intervenţia neautorizată asupra instalaţiilor de utilităţi (gaz, curent electric).

7.3. Utilizarea focului deschis la o distanță mai mică de 15 metri de clădirea imobilului.

7.4. Utilizarea aparatelor electrice, a cablurilor electrice, prizelor, întrerupătoarelor, echipamentelor de iluminat sau a altor echipamente electrice cu defecțiuni sau improvizații

7.5. Suprasolicitarea rețelei electrice prin folosirea simultană a mai multor consumatori

7.6. Nesupravegherea aparatelor electrice aflate sub tensiune cum sunt: fiarele/stațiile de călcat, reșou, radiator, calorifer electric etc.

7.7. Folosirea siguranțelor fuzibile supradimensionate prin înlocuirea fuzibilului cu liță

7.8. Folosirea flăcării pentru verificarea etanșeității instalației de alimentare cu gaz

7.9. Păstrarea surselor de foc cum sunt chibriturile lângă surse de foc sau căldură sau în locuri la care au acces copiii

(8) Proprietarii care au montate centrale termice au obligația de a efectua periodic controlul ISCIR.

CAPITOLUL VI

Cartea de imobil

Articolul 34

În baza legii 196/2018, art. 30, proprietarii din condominii au obligația să notifice președintelui orice schimbare intervenită în structura și numărul membrilor familiei prin deces, căsătorii sau nașteri, persoanele luate în spațiu, precum și locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a împrumutării locuinței.

Notificarea se face în scris în termen de 10 zile de la schimbarea intervenită, de la luarea în spațiu, respectiv de la semnarea contractului de închiriere/comodat.

Articolul 35

(1) Persoanele care își schimbă domiciliul sau își stabilesc reședința sunt obligate să ceară înscrierea în cartea de imobil la noua locuință în termen de 15 zile de la mutare.

(2) Persoanele care locuiesc în imobil sunt obligate să prezinte actul de identitate responsabilului cărții de imobil, la solicitarea acestuia, pentru actualizarea cărții de imobil.

CAPITOLUL VI

Reguli de citire a apometrelor

Articolul 36

(1) Perioada de citire a apometrelor este data de 19 a fiecărei luni. Această dată a fost stabilită pe baza perioadei comunicate de furnizorul de apă rece și se comunică tuturor persoanelor din condominiu, indiferent de statutul lor (proprietari, chiriași, membri ai familiei proprietarilor, persoane aflate în tranzit sau găzduite pe o perioadă determinată) prin mijloacele puse la dispoziție de către asociația de proprietari. (e-mail, formular electronic, în scris prin tipizatul pus la dispoziție pe site-ul asociației).

(2) La data menționată, toți proprietarii au obligația să completeze indexurile tuturor apometrelor și transmiterea acestora prin email(asociatia139@gmail.com), formularul electronic (https://forms.gle/2GPMRYDMyL93TKXw9) în scris prin intermediul tipizatului postat pe site-ul asociației(https://drive.google.com/file/d/1IfbwA-9-rsn4RMflDCzaIxn9FSebuRXY/view). Proprietarii pot delega această sarcină membrilor familiei, chiriașilor, persoanelor aflate în tranzit sau găzduite pe o perioadă determinată.

(3) În cazul în care la finalul perioadei specificate pentru citire nu se completează indecșii tuturor apometrelor, pentru stabilirea consumului de apă rece a unei proprietăți se va face o estimare a consumului bazat pe istoricul consumului și numărul persoanelor prezente în imobil în luna pentru care s-a făcut citirea. Regula se aplică pentru maxim două luni consecutive.

(4) În cazul în care nici în a treia lună consecutivă, proprietarul nu notifică indexurile apometrelor, la calculul consumului se vor înregistra cinci m.c. de apă rece pentru fiecare persoană prezentă în imobil pentru luna pentru care se face calculul. Sistemul ”paușal” descris în acest paragraf se va menține până când proprietarul va face prima citire.

(5) La prima citire a apometrelor de către proprietar, după perioada menționată la alineatul anterior, calculul consumului de apă se va face pe baza ultimei estimări a indecșilor apometrelor.

CAPITOLUL VII

Dispoziții finale

Articolul 37

În cazul nerespectării prezentului regulament de către orice persoană din condominiu, indiferent de statutul acesteia (proprietar, chiriaş, membru al familiei proprietarilor, persoane aflate în tranzit sau găzduite pe o perioadă determinată), ceilalţi proprietari pot sesiza preşedintele şi/sau comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, cu privire la aceste nereguli.

Articolul 38

În baza prezentului regulament nu sunt stabilite sau aplicate sancţiuni de către organele asociaţiei de proprietari, iar încălcarea prevederilor prezentului regulament nu constituie contravenţie.

Articolul 39

(1) Prezentul regulament a fost aprobat în cadrul ședinței Adunării Generale din data de 26.06.2024.

(2) Procesul verbal al A.G. în care a fost aprobat prezentul regulament a fost redactat în registrul unic de procese-verbale a asociației de proprietari (nr ................................., fila ..........), a fost semnat de membrii asociației prezenți la ședință, a fost avizat pentru legalitate de cenzorul asociație și a fost adus la cunoștința tuturor membrilor prin afișare la avizier și pe site-ul asociației.

(2) Prezentul regulament a fost adus la cunoştinţa tuturor proprietarilor din condominiu, prin afişare pe site-ul asociației și prin înmânarea unei copii conforme al acestuia, în termen de 7 zile de la adoptare.

(2) Prezentul regulament se poate modifica/completa cu acordul majorităţii proprietarilor din condominiu şi va fi adus la cunoştinţa acestora în aceleași condiții prevăzute la alin. (1).

Articolul 40

Prezentul regulament a intrat în vigoare la data de 01.07.2024.

Capitolul I: Dispoziții Generale

1. Obiective

o Asigurarea unui mediu de locuit plăcut, sigur și civilizat pentru toți locatarii.

o Reglementarea folosirii spațiilor comune și a comportamentului locatarilor în cadrul condominiului.

2. Domeniu de Aplicare

o Prezentul regulament se aplică tuturor proprietarilor și chiriașilor din condominiu.

Capitolul II: Drepturile și Obligațiile Locatarilor

1.Drepturile Locatarilor

o Dreptul de a utiliza spațiile comune în mod echitabil.

o Dreptul de a fi informat cu privire la deciziile asociației de proprietari.

o Dreptul de a participa la adunările generale și de a vota.

2.Obligațiile Locatarilor

o Să respecte regulamentul de ordine interioară și deciziile asociației de proprietari.

o Să mențină curățenia și ordinea în spațiile comune.

o Să contribuie la cheltuielile comune conform cotelor stabilite.

Capitolul III: Utilizarea Spațiilor Comune

1.Curățenie și Întreținere

o Fiecare locatar este responsabil pentru menținerea curățeniei în spațiile comune.

o Nu este permisă depozitarea obiectelor personale în holuri, casa scării sau alte spații comune.

2. Lifturi

o Lifturile trebuie utilizate conform instrucțiunilor și cu respect față de ceilalți locatari.

o Nu este permis transportul obiectelor voluminoase fără acordul prealabil al asociației de proprietari.

3.Subsol și Spații de Depozitare

o Utilizarea boxelor și a altor spații de depozitare este permisă numai în condițiile aprobate de asociația de proprietari.

o Este interzisă depozitarea materialelor inflamabile sau periculoase.

Capitolul IV: Siguranță și Securitate

1. Acces în Condominiu

o Accesul în clădire este permis doar locatarilor și persoanelor autorizate.

o Ușile de acces trebuie să fie închise și securizate permanent.

2. Instalații și Echipamente

o Locatarii trebuie să utilizeze instalațiile și echipamentele comune (lifturi, interfoane, instalații de încălzire) în mod corespunzător și să raporteze imediat orice defecțiune.

3. Comportament

o Locatarii trebuie să se comporte respectuos și să evite orice comportament care ar putea deranja vecinii.

o Petrecerile și activitățile zgomotoase trebuie să fie limitate în intervalele orare stabilite.

Capitolul V: Reguli Privind Modificările în Proprietăți

1.Modificări Interioare

o Orice modificare structurală sau de instalație în apartamente trebuie să fie notificată și aprobată de asociația de proprietari.

2. Fațada și Balcoanele

o Nu este permisă modificarea fațadei sau a balcoanelor fără aprobarea asociației de proprietari și obținerea autorizațiilor necesare de la autoritățile locale.

Capitolul VI: Sancțiuni și Penalizări

1. Nerespectarea Regulamentului

o Orice încălcare a prezentului regulament poate atrage sancțiuni, inclusiv avertismente, penalizări financiare sau alte măsuri stabilite de adunarea generală a asociației de proprietari.

2.Procedura de Reclamație

o Locatarii pot depune reclamații scrise către comitetul de conducere al asociației de proprietari, care va analiza și soluționa situația conform regulamentului și legislației în vigoare.

Capitolul VII: Dispoziții Finale

1. Aprobarea și Modificarea Regulamentului

o Prezentul regulament a fost aprobat de adunarea generală a asociației de proprietari și poate fi modificat doar prin votul majorității proprietarilor.

2. Intrarea în Vigoare

o Regulamentul intră în vigoare începând cu data aprobării și este obligatoriu pentru toți locatarii.

        În România, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții reglementează cazurile în care este necesară obținerea unei autorizații de construcție și stabilește, totodată, anumite excepții. Aceste excepții sunt prevăzute pentru lucrări care, prin natura lor, nu afectează structura de rezistență a construcțiilor sau nu au un impact major asupra mediului înconjurător. Iată câteva exemple de lucrări care nu necesită autorizație de construcție:

Articolul 11

(1) Se pot executa fără autorizație de construire/desființare următoarele lucrări care nu modifică structura de rezistență și/sau aspectul arhitectural al construcțiilor, cu excepția cazurilor în care acestea se execută la categoriile de construcții prevăzute la art. 3 alin. (1) lit. b):

a) reparații la împrejmuiri, atunci când nu se schimbă forma acestora și materialele din care sunt executate;

b) reparații la acoperișuri, învelitori sau terase, atunci când nu se schimbă forma acestora;

c) reparații și înlocuiri de tâmplărie interioară;

d) reparații și înlocuiri de tâmplărie exterioară, dacă se păstrează forma, dimensiunile golurilor și tâmplăriei, inclusiv în situația în care se schimbă materialele din care sunt realizate respectivele lucrări;

e) reparații și înlocuiri de sobe de încălzit și ale coșurilor de fum aferente;

f) tencuieli, zugrăveli, vopsitorii, placaje și alte finisaje interioare, precum și pardoseli interioare;

g) reparații la tencuieli, zugrăveli, vopsitorii, placaje și alte finisaje exterioare, dacă nu se modifică elementele de fațadă și culorile clădirilor;

h) reparații sau înlocuiri la instalațiile interioare, precum și reparații la branșamentele și racordurile exterioare, de orice fel, aferente construcțiilor, în limitele proprietății;

i) montarea sistemelor locale de încălzire și de preparare a apei calde menajere, precum și montarea aparatelor individuale de climatizare și/sau de contorizare a consumurilor de utilități;

j) lucrări de reparații, înlocuiri ori reabilitări, fără modificarea calității și formei arhitecturale a elementelor de fațadă, astfel:

1. trotuare, ziduri de sprijin ori scări de acces, terase exterioare;

2. lucrări de reabilitare energetică a anvelopei și/sau a acoperișului - dacă nu se schimbă sistemul constructiv al acestuia, respectiv terasă/șarpantă - la clădiri de locuit individuale cu cel mult 3 niveluri;

k) lucrări de întreținere periodică și reparații curente la infrastructura de transport și la instalațiile aferente;

l) lucrări de branșamente aeriene în zonele în care nu sunt interzise prin regulamentul local de urbanism;

m) lucrări de branșamente și racorduri executate pe domeniul public la infrastructura tehnico-edilitară existentă în zonă, cu acordul/autorizația administratorului drumului;

n) modificări de compartimentare nestructurală, demontabilă, realizată din materiale ușoare;

o) schimbarea de destinație, numai în situația în care pentru realizarea acesteia nu sunt necesare lucrări de construire/ desființare pentru care legea prevede emiterea autorizației de construire/desființare, cu încadrarea în prevederile documentațiilor de urbanism aprobate;

p) introducerea de rețele și echipamente de comunicații electronice în infrastructurile fizice subterane existente, construite cu această destinație, precum și introducerea de rețele și echipamente de comunicații electronice în infrastructurile fizice interioare existente;

q) lucrări de intervenții în scopul implementării măsurilor necesare conform legislației prevenirii și stingerii incendiilor în vigoare, respectiv executarea instalațiilor specifice prevenirii și stingerii incendiilor, în vederea obținerii autorizației de securitate la incendiu;

r) lucrări de plantare a perdelelor forestiere de protecție și împăduriri pe terenuri degradate;

s) lucrări de construcții funerare subterane și supraterane, cu avizul administrației cimitirului;

ș) lucrări pentru amplasarea de structuri ușoare demontabile pentru acoperirea terenurilor de sport existente sau destinate desfășurării evenimentelor culturale care vor fi realizate în baza unui aviz de amplasare.

(2) Se pot executa fără autorizație de construire/desființare următoarele lucrări care nu modifică structura de rezistență și/sau aspectul arhitectural al construcțiilor amplasate în zone de protecție a monumentelor sau în zone construite protejate, care nu sunt monumente istorice clasate sau în curs de clasare, ori dacă acestea nu reprezintă construcții cu valoare arhitecturală sau istorică, stabilite prin documentații de urbanism aprobate:

a) lucrări de reparații și/sau întreținere la construcții existente, care nu afectează volumul, forma clădirii și decorația fațadelor și care nu reprezintă extinderi, demolări sau modificări structurale:

(i) lucrări de investigare, cercetare, expertizare, conservare și restaurare a componentelor artistice ale construcțiilor, cu avizul autorității administrației publice centrale competente în domeniul protejării patrimoniului cultural sau al serviciilor deconcentrate ale acesteia, după caz;

(ii) lucrări de reparații minore la finisaje exterioare cu condiția să se păstreze materialul, culoarea și textura finisajului;

(iii) lucrări de uniformizare a culorii și texturii finisajelor exterioare, în cazul în care aspectul a fost deteriorat prin mai multe intervenții de reparații;

(iv) reparații/înlocuiri de tâmplărie exterioară, cu condiția să se păstreze materialul, forma, dimensiunile golurilor și tâmplăriei;

b) lucrări de reparații interioare la tencuieli, zugrăveli, vopsitorii, placaje, precum și înlocuiri de tâmplărie interioară, cu păstrarea dimensiunii golurilor;

c) lucrări de reparații și înlocuiri la pardoseli;

d) reparații sau înlocuiri la instalațiile interioare;

e) reparații și înlocuiri de sobe de încălzit și ale coșurilor de fum aferente, păstrându-se forma, dimensiunile și materialele acestora;

f) reparații la împrejmuiri, acoperișuri, învelitori sau terase, trotuare, ziduri de sprijin ori scări de acces, atunci când nu se schimbă forma acestora și materialele din care sunt executate;

g) modificări de compartimentări nestructurale, demontabile, realizate din materiale ușoare și care nu modifică concepția spațială interioară;

h) schimbarea de destinație, numai în situația în care pentru realizarea acesteia nu sunt necesare lucrări de construire/desființare pentru care legea prevede emiterea autorizației de construire/desființare, cu încadrarea în prevederile documentațiilor de urbanism aprobate;

i) lucrări de intervenții în scopul implementării măsurilor necesare conform legislației prevenirii și stingerii incendiilor în vigoare, respectiv executarea instalațiilor specifice prevenirii și stingerii incendiilor, în vederea obținerii autorizației de securitate la incendiu.

(3) La construcțiile cu caracter special având destinația de unități sanitare care sunt monumente istorice, amplasate în zone de protecție a monumentelor și în zone construite protejate, stabilite potrivit legii, se pot executa fără autorizație de construire lucrări care nu modifică structura de rezistență și/sau aspectul arhitectural al construcțiilor de finisaje interioare și exterioare, reparații și înlocuiri de tâmplărie interioară și exterioară, dacă se păstrează forma, dimensiunile golurilor și tâmplăriei, reparații la acoperișuri, învelitori sau terase, atunci când nu se schimbă forma acestora și materialele din care sunt executate, reparații și înlocuiri la pardoseli și la instalațiile interioare.

(4) În cazul construcțiilor monument istoric și al construcțiilor cu valoare arhitecturală sau istorică stabilită prin documentații de urbanism aprobate, lucrările prevăzute la alin. (2) se pot executa numai cu notificarea prealabilă a autorității administrației publice locale și a serviciului deconcentrat al autorității centrale competente în domeniul protejării patrimoniului cultural și în baza acordului scris al acestui serviciu deconcentrat care conține condițiile și termenele de executare ale lucrărilor sau, după caz, necesitatea urmării procedurii de autorizare a respectivelor lucrări.

(5) Acordul scris prevăzut la alin. (4) se emite în cel mult 30 de zile de la data înregistrării notificării, iar la depășirea termenului prevăzut se consideră că lucrările notificate beneficiază de acord tacit.

(6) Procedura și formatele notificării și, respectiv, emiterii acordului scris prevăzute la alin. (4) se stabilesc prin ordin al ministrului competent în domeniul protejării patrimoniului cultural.

(7) Se pot executa fără autorizație de construire:

a) lucrări pentru amplasarea de tonete și pupitre acoperite sau închise, destinate difuzării și comercializării presei, cărților și florilor, care sunt amplasate direct pe sol, fără fundații și platforme, în suprafață de maximum 12 mp, în baza avizului de amplasare și care nu determină congestionarea sau blocarea traficului pietonal pe trotuar, fără racorduri și/sau branșamente la utilități urbane, cu excepția energiei electrice;

b) lucrări de reparații/reabilitări/retehnologizări, inclusiv modificarea, înlocuirea sau adăugarea de echipamente rețelelor de comunicații electronice, în cazul în care pentru acestea nu sunt necesare și lucrări asupra infrastructurilor fizice de susținere, efectuate de beneficiarii regimului de autorizare generală din domeniul comunicațiilor electronice și/sau de operatorii de rețea;

c) lucrările geofizice de cercetare și prospecțiune a potențialului petroligen, cu respectarea legislației privind protecția mediului: prospecțiuni seismice, vibrare controlată, prospecțiuni gravimetrice, prospecțiuni magnetometrice, prospecțiuni geoelectrice, prospecțiuni radiometrice, teledetecție, în condițiile în care acestea nu presupun foraje sau lucrări de natura lucrărilor de construcții.

Pentru a menține ordinea și confortul în comunitatea noastră, este important ca orice lucrări de curățenie, renovare sau modificare ce au loc în apartamentele din bloc să fie realizate cu respectarea regulamentului de ordine interioară și a legislației în vigoare. În acest sens, vă punem la dispoziție un model de declarație pe care orice proprietar sau locatar care intenționează să efectueze astfel de lucrări o poate completa.

Această declarație are scopul de a asigura o bună comunicare între locatari și de a preveni orice disconfort care ar putea fi cauzat de lucrările desfășurate. Prin completarea și depunerea acestui document, veți contribui la menținerea unui mediu de trai armonios pentru toți cei care locuiesc în imobilul nostru.

Vă mulțumim pentru cooperare și înțelegere.

Cererea de înregistrare în cadrul unei asociații de proprietari este un document prin care un proprietar solicită să fie admis în asociația respectivă. Rolul principal al cererii este de a formaliza intenția proprietarului de a deveni membru al asociației de proprietari și de a-i oferi oportunitatea să participe la activitățile și deciziile care privesc clădirea sau ansamblul de locuințe în care este situată proprietatea sa.

Cererea de introducere a unei persoane în întreținere în cadrul unei asociații de proprietari are rolul de a formaliza solicitarea unui proprietar sau a unei persoane pentru a fi inclusă în procesul de administrare și gestionare a clădirii sau ansamblului de locuințe. Acest document este esențial pentru a clarifica și reglementa responsabilitățile și drepturile noilor persoane care urmează să fie introduse în procesul de întreținere.

Cererea de scutire a unei persoane de la plata întreținerii în cadrul unei asociații de proprietari este un document utilizat atunci când o persoană solicită să fie scutită de la contribuția financiară pentru cheltuielile comune ale clădirii sau ansamblului de locuințe. Rolul principal al acestei cereri este de a formaliza și de a reglementa solicitarea persoanei în cauză în fața asociației de proprietari.

Cererea de restituire a fondului de rulment în cadrul unei asociații de proprietari are rolul de a solicita înapoierea unei sume de bani plătite anterior de către proprietarul sau proprietarii unei unități locative și ținute ca depozit sau rezervă pentru diverse cheltuieli sau reparații ale clădirii sau ansamblului de locuințe. Acest document formalizează și reglementează procesul de returnare a fondului de rulment către proprietarii implicați.

Contestația privind calculul cheltuielilor lunare în cadrul unei asociații de proprietari este un document prin care un proprietar sau mai mulți proprietari contestă sau exprimă nemulțumirea față de modul în care au fost calculate sau distribuite cheltuielile comune ale asociației pentru o anumită perioadă de timp. Rolul acestei contestații este de a evidenția eventualele discrepanțe sau neconcordanțe în calculul sau gestionarea cheltuielilor și de a solicita o revizuire sau clarificare a situației.